近日，沈阳市消费者协会接到消费者咨询，反映购买的商品房被抵押不能办理贷款怎么办？如消费者刘女士同某开发商签订了商品房购买合同，双方约定首付三成，其余房款由刘女士自行办理贷款。刘女士向银行申请购房贷款，申请期间银行告知刘女士所购买的商品房是在建抵押房，银行不能批准刘女士的贷款申请。

据了解，现在很多开发商因为资金链都很紧张，因此一些开发商往往选择将土地及土地上的在建商品房抵押给银行，甚至将销售后的房子仍然作为在建工程抵押给银行，以获取货款，周转资金。如果开发商发生资金困难不能及时归还货款的话，那么银行就不能将房屋解除抵押，结果将导致消费者无法办理房屋备案和房产证明。也就是说，消费者虽然向开发商交纳了购房款，但不一定在法律意义上拥有该房屋的所有权，甚至不能实际占有该房屋。那么，已抵押的房屋是否可以买卖呢？《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”由此可见，法律并没有禁止抵押人合法转让抵押物。开发商销售在建工程抵押房必须满足两个条件：一是通知抵押权人并经其同意；二是如实告知买受人。如果开发商未通知银行或者未告知购房者，该转让行为无效。

因此，沈阳市消费者协会在此提醒广大消费者，在购房前需看清楚所购房源是否为在建工程抵押房，避免因买到这类房子，可能产生的后期风险：

一、签约前要查询所购房屋相关情况。1.到市、区两级的房屋权属登记部门或登录沈阳市房产网查询所购房源是否为在建工程抵押房，以规避风险；2.查验开发商的有关证件。根据国家有关规定，消费者在购房时有权要求开发商出示所承建的建筑物相关证件，即：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。查验开发商的证件应注意三点：一是应当坚持看原件；二是注意审查证件的真伪；三是看清抵押的记载情况。

二、签订购房合同约定要详细。消费者与开发商签订购房合同时，除了注意“权利瑕疵”条款中是否如实填写“土地或房屋已被抵押”之外，最好在补充协议中与开发商约定好“违约赔偿”条款，把“如果开发商隐瞒房屋所有权状况将承担相应法律责任”写入合同。另外，签订合同后，消费者要敦促开发商将购房合同到房产主管部门备案，以尽量降低购房风险。

三、出现纠纷及时维权。购房时如果出现消费纠纷，消费者应及时收集相关证据材料，按照购房合同的约定，及时向消费者协会或有关行政主管部门投诉，或申请仲裁及向人民法院起诉。

（编辑 刘淑晶）